Кредит під заставу нерухомості та шлюб: чи потрібна згода чоловіка або дружини

Це залежить від правового режиму нерухомості.

Відповідно до статті 60 Сімейного кодексу України, майно, набуте дружиною та чоловіком за час шлюбу, належить їм на праві спільної сумісної власності незалежно від того, хто саме його придбав і на кого зареєстрував.

Тому якщо квартира була куплена під час шлюбу за спільні кошти, для її передачі в іпотеку потрібна згода другого з подружжя.

Стаття 65 Сімейного кодексу передбачає, що договори щодо спільного майна укладаються за взаємною згодою. Якщо договір потребує нотаріального посвідчення або державної реєстрації, згода другого з подружжя має бути письмовою та нотаріально посвідченою.

Отже, для оформлення кредиту під заставу спільного майна зазвичай необхідна нотаріальна згода чоловіка або дружини.

Важливо: отримання кредиту одним із подружжя не означає, що другий автоматично стає позичальником або поручителем. Його згода на іпотеку стосується розпорядження спільною нерухомістю, а не автоматичного прийняття особистих зобов'язань за кредитом.

Щоб визначити, чи потрібна згода другого з подружжя, потрібно встановити, на якій підставі власник набув нерухомість.

1. Квартира придбана під час шлюбу

Якщо житло придбали після реєстрації шлюбу за спільні кошти, воно за загальним правилом є спільною сумісною власністю.

При цьому не має вирішального значення, що:

• договір купівлі-продажу оформлений лише на чоловіка або дружину;
• право власності зареєстроване на одного з подружжя;
• другий із подружжя не працював або не мав самостійного доходу;
• кошти на придбання переважно заробляв один із партнерів.

Закон враховує, що ведення домашнього господарства, догляд за дітьми та інші сімейні обов'язки також є внеском у спільне життя.

Тому для передачі такої квартири в іпотеку потрібна згода другого з подружжя, навіть якщо формально він не зазначений у документах як власник.

2. Нерухомість належить одному з подружжя на праві особистої приватної власності

Не кожна нерухомість, якою володіє людина під час шлюбу, є спільним майном.

Відповідно до статті 57 Сімейного кодексу України, до особистої приватної власності одного з подружжя, зокрема, належить майно:

• набуте до укладення шлюбу;
• отримане під час шлюбу в дарунок;
• отримане у спадщину;
• придбане за особисті кошти, які належали одному з подружжя;
• визначене особистою приватною власністю відповідно до шлюбного договору.

У таких випадках власник за загальним правилом може самостійно розпоряджатися своєю нерухомістю.

Однак важливо мати документи, які підтверджують особистий характер власності: договір дарування, свідоцтво про право на спадщину, документи про придбання до шлюбу або інші належні докази.

Є й винятки. Наприклад, якщо вартість особистої нерухомості одного з подружжя істотно збільшилася внаслідок спільних грошових або трудових затрат чи затрат другого з подружжя, за рішенням суду таке майно може бути визнане спільною сумісною власністю відповідно до статті 62 Сімейного кодексу.

Тому перед оформленням кредиту важливо оцінити не лише дату набуття майна, а й обставини його придбання та подальшого поліпшення.

3. Нерухомість перебуває у спільній частковій власності

Окрема ситуація - коли квартира або будинок належить кільком особам на праві спільної часткової власності.

Відповідно до статті 6 Закону України «Про іпотеку», передача спільного майна в іпотеку потребує нотаріально засвідченої згоди всіх співвласників.

Водночас співвласник може передати в іпотеку свою частку без згоди інших осіб за умови, що вона виділена в натурі та зареєстрована як окремий об'єкт нерухомості.

Отже, якщо нерухомість має кількох власників, потрібно враховувати не лише сімейний статус позичальника, а й зареєстровані права кожного співвласника.

Передача предмета іпотеки в оренду без необхідної згоди іпотекодержателя створює юридичні ризики.

Стаття 12 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що правочин щодо передачі предмета іпотеки в оренду без згоди іпотекодержателя є недійсним, за винятком прямо визначених законом випадків.

Це означає, що власник може зіткнутися з проблемами під час виконання договору оренди, а орендар - із ризиком втратити правові підстави для користування приміщенням.

Крім того, порушення умов іпотечного договору може стати підставою для вимог кредитора щодо усунення порушення та інших передбачених договором і законом заходів.

Тому навіть якщо здача квартири в оренду здається звичайною операцією, перед її оформленням потрібно перевірити всі обмеження.

Це можливо, якщо нерухомість є особистою приватною власністю позичальника та немає інших законодавчих або договірних обмежень.

Наприклад, згода другого з подружжя за загальним правилом не потрібна, якщо квартира:

• придбана власником до шлюбу;
• отримана ним у спадщину;
• подарована особисто йому;
• придбана виключно за його особисті кошти, що можна підтвердити документально.

Проте сам факт реєстрації права власності на одного з подружжя не є достатнім доказом особистої власності. Якщо квартиру придбали під час шлюбу, діє презумпція спільної сумісної власності, яку за необхідності потрібно спростувати належними доказами.

Також варто врахувати, що фінансова установа може перевіряти сімейний стан позичальника та правовий режим нерухомості ще до погодження кредиту.

Перелік документів залежить від конкретної ситуації, але зазвичай можуть знадобитися:

• паспорт та РНОКПП позичальника;
• документи про право власності на нерухомість;
• витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
• свідоцтво про шлюб або інший документ, що підтверджує сімейний стан;
• нотаріально посвідчена згода другого з подружжя, якщо нерухомість є спільною сумісною власністю;
• документи, що підтверджують особистий характер власності, якщо майно належить одному з подружжя;
• документи співвласників, якщо нерухомість перебуває у спільній власності.

Якщо власник розлучений, це не завжди означає, що згода колишнього чоловіка або дружини більше не потрібна. За статтею 68 Сімейного кодексу України розірвання шлюбу не припиняє права спільної сумісної власності на майно, набуте під час шлюбу.

Тому якщо після розлучення квартиру не поділили та право власності не змінилося, для передачі її в іпотеку може знадобитися згода колишнього співвласника.

Якщо нерухомість є спільною сумісною власністю, один із подружжя не може самостійно передати весь об'єкт в іпотеку всупереч волі другого.

У такій ситуації можна розглянути кілька варіантів:

• домовитися про спільне оформлення іпотеки;
• визначити частки у праві власності та за потреби провести поділ майна;
• використати інший об'єкт нерухомості, який належить позичальнику на праві особистої приватної власності;
• відкласти оформлення кредиту до врегулювання майнових питань.

Варто пам'ятати, що визначення часток саме по собі не означає автоматичної можливості передати в іпотеку будь-яку частину квартири. Для окремої іпотеки частки мають бути дотримані вимоги статті 6 Закону України «Про іпотеку».

Згода чоловіка на іпотеку квартири або згода дружини на заставу нерухомості потрібна не в усіх випадках. Головне значення має правовий режим майна: спільна сумісна власність подружжя, особиста приватна власність одного з них або спільна часткова власність кількох осіб.

Якщо квартира придбана під час шлюбу за спільні кошти, для її передачі в іпотеку необхідна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя. Якщо ж нерухомість належить позичальнику особисто, він за загальним правилом може розпоряджатися нею самостійно за умови належного підтвердження права власності.

Перед оформленням кредиту під заставу нерухомості варто заздалегідь перевірити документи та визначити, чи є інші особи, згода яких необхідна для укладення договору іпотеки. Це допоможе уникнути затримок під час оформлення та юридичних спорів у майбутньому.